Безправний власник. П'ять перешкод для повноцінного ринку землі в Україні

Мораторій на продаж землі сільгосппризначення повинна зняти Верховна Рада. Нинішній склад парламенту продовжив мораторій до 1 січня 2020 року. Шансів на те, що стурбовані виборами до ВР в жовтні депутати знімуть мораторій – небагато. Найімовірніше, це зробить уже новий парламент  наступного року.

Проте, в профільних відомствах говорять, що готуються до відкриття ринку землі. «Все практично готове. Міністерство, Держгеокадастр, уряд багато для цього зробили. Для скасування мораторію необхідне політичне рішення. Політичний процес запуску ринку землі почнемо після обрання нової Верховної Ради, тобто з 2020 року», – говорить в.о. міністра аграрної політики і продовольства Ольга Трофімцева. 

Як буде працювати ринок землі в деталях – досі незрозуміло. Уряд пропонує продавати землю виключно громадянам України, при чому не більше 200 га в одні руки, а також ввести високе мито на перепродаж. Можливість продажу юридичним особам залишається під питанням.

Всі ці нюанси повинно бути прописано в урядовому законопроекті про ринок сільськогосподарських земель, але його досі не подано до парламенту. Ольга Трофімцева каже, що щоб уникнути політичних спекуляцій, зареєструвати його планують у Верховній Раді вже наступного скликання. Парламентські вибори пройдуть 27 жовтня і, якщо після формування нової коаліції і нового уряду політичне рішення буде прийнято, повноцінний ринок сільськогосподарських земель зможуть відкрити з 2021 року.

Таке рішення може дати Україні додаткові 1,6% до зростання ВВП, вважає керівник програми Всесвітнього банку з питань інфраструктури та сталого розвитку в Україні, Білорусі та Молдові Бахер Ель-Хіфнаві. «Для країни зі зростанням ВВП на 2-3% на рік додаткові 1,6% призведуть до процвітання», – сказав Ель-Хіфнаві. Однак, щоб досягти такого процвітання, необхідно вирішити кілька важливих питань.

Слабке наповнення земельного кадастру

У кадастровій базі даних, яку веде Держгеокадастр, досі відсутня інформація про приблизно четверту частину сільськогосподарських земель. Всього в Україні близько 7 млн пайових земельних наділів. Переносити дані зі старих паперових носіїв в електронну систему доводиться вручну, тому процес йде повільно. На думку заступника голови Держгеокадастра Олександра Краснолуцького, у багатьох країнах ЄС кадастр заповнений на 50-80% і це не впливає на якість послуг, що надаються. При цьому в Україні окремо існують земельний кадастр і реєстр прав на нерухоме майно. У першому реєструються ділянки, а в другому – майнові права на них. Дані в цих двох реєстрах часто не збігаються, що призводить до хаосу з оформленням прав на землю.

М'яке покарання для нечистих на руку реєстраторів

Два договори оренди на одну ділянку – одна з найпопулярніших рейдерських схем в аграрній сфері, як раніше розповіла НВ Бізнес заступник міністра юстиції Ірина Садовська. У цьому процесі можуть брати участь нечисті на руку реєстратори, які реєструють «нове» право оренди на земельну ділянку, за чинного старого договору. Після цього «новий орендар» блокує техніку сільгоспвиробників на полях, а шахраї збирають чужий урожай.

Яке покарання для реєстраторів, що провинилися? «Які санкції може накласти Міністерство юстиції? Відключити реєстратора від реєстру? Це недостатньо жорстке покарання», – говорить старший проектний менеджер Офісу реформ Кабінету міністрів Андрій Мартин. Раніше в інтерв'ю НВ Бізнес Садовська сказала, що можливо накладати санкції виключно на реєстраторів, які контролюються Міністерством юстиції. «Наприклад, це може бути тимчасове блокування доступу до реєстрів, адміністративна відповідальність. Найбільші санкції до рейдерів застосовувати може тільки суд», – говорить вона.

Відсутність повної інвентаризації земель

Інвентаризація державних земель сільськогосподарського призначення в Україні проводилася в 2013 році в рамках бюджетної програми Держгеокадастра «Проведення земельної реформи». До Державного земельного кадастру було внесено інформацію про 92 000 земельних ділянок загальною площею 1,6 млн га. На проведення цих робіт було витрачено 189,2 млн грн.

В Україні досі не проведено інвентаризацію всіх земель сільськогосподарського призначення, що створює можливості для зловживань. «Інвентаризація дозволить уникнути корупції. Необхідно забезпечити прозорість ринку. Таку необхідність показали земельні реформи, які проводилася в 90-х роках у країнах Східної Європи », – говорить керівник програми Світового банку з питань інфраструктури та сталого розвитку в Україні, Білорусі та Молдові Бахер Ель-Хіфнаві.

Слабкий захист власників земельних ділянок

Суб'єкт права користування земельною ділянкою в державному реєстрі може змінитися, а орендар може навіть не дізнатися про це. Проблема для фермера спливає несподівано, коли на його полях з'являються рейдери. Така ситуація – не рідкість. Щоб мінімізувати загрозу Всесвітній банк пропонує впровадити системуsms-оповіщення користувача ділянки в тому випадку, якщо якісь зміни відбуваються вземельному кадастрі.

Подібні сервіси вже працюють на ринку нерухомості. За будь-яких змін в Державному реєстрі майнових прав, його власник об'єкта отримує смс-повідомлення.

Монополія з боку Держгеокадастру

Держгеокадастр протидіє наданню органам місцевого самоврядування права вносити зміни до земельного кадастру. Це не дозволяє надавати цю послугу швидко і без корупції. «Можна виділити місце і комп'ютер для співробітника Держгеокадастра в Центрах надання адміністративних послуг, і він зможе надавати всі послуги на місці», – наполягає Олександр Краснолуцький. Рішення про передачу таких повноважень може прийняти Верховна Рада, і відповідний законопроект зареєстровано, каже Краснолуцький. Але чи зможуть депутати розглянути його до завершення своєї каденції – невідомо.