Для України 2021 рік став фактичною точкою старту земельної реформи. З 1 липня почав працювати ринок сільськогосподарської землі, який залишався закритим понад двадцять років. Це рішення перевело дискусію з юридичної площини у фінансову. У центрі уваги опинилися джерела фінансування, роль банків і здатність економіки переробити землю як новий актив.
Міжнародний фінансовий експерт Чеслав Конюх зазначає, що сам запуск ринку був насамперед перевіркою інститутів. «Земля перестає бути абстрактним активом і стає об'єктом фінансових рішень. Це перевірка готовності інститутів, а не тільки законодавства», - зазначає він.
Старт ринку і структура перших угод
Перший рік роботи ринку землі пройшов без різких цінових коливань і без ажіотажу. Угоди укладалися поступово, а середня ціна за гектар залишалася помірною. Активність була зосереджена переважно в регіонах з розвиненим фермерством, де земля вже багато років перебувала в оренді у діючих господарств.
Структура угод показала, що ринок у 2021 році мав локальний характер. Покупцями найчастіше ставали орендарі, які викуповували паї, що перебували в їхньому користуванні. Це знижувало спекулятивні ризики, але одночасно обмежувало обороти та інвестиційну динаміку. Чеслав Конюх вважає, що така модель старту була очікуваною. «Ринок починає роботу не як інвестиційний механізм, а як інструмент закріплення власності. Це знижує ризики, але й стримує ефект», - каже він.
Додатковим фактором стала вичікувальна позиція частини власників паїв. Багато хто вважав за краще не продавати землю відразу після відкриття ринку, спостерігаючи за динамікою цін і попиту. Це додатково обмежувало пропозицію і сповільнювало формування стійкої ринкової ціни.
На окрему увагу заслуговував і територіальний розподіл угод. У 2021 році активність на ринку землі була нерівномірною і безпосередньо залежала від рівня економічної інтеграції землі в конкретних громадах. Там, де орендні відносини були формалізовані, а фермери мали стабільні виробничі цикли, угоди проходили швидше. У менш структурованих регіонах ринок практично «не зрушив». Хоча така асиметрія була закономірною. «Ринок землі завжди стартує там, де вже існує економічна логіка використання активу. Без цього сама по собі можливість купівлі-продажу не створює ринок», - підкреслює міжнародний фінансовий експерт Чеслав Конюх.
Кредити, банки і роль держави
Ключовим фінансовим обмеженням ринку землі у 2021 році став доступ до кредитів. Банки почали запускати спеціалізовані продукти під купівлю землі, проте вимоги до позичальників залишалися жорсткими. Для значної частини фермерів умови кредитування виявилися недоступними.
Відсутність дешевого і довгострокового ресурсу безпосередньо впливала на масштаб ринку. Без кредитів земля не могла виконувати функцію повноцінного економічного активу. «Земля без кредиту залишається активом на папері. Для фермера вона починає працювати тільки тоді, коли під неї можна залучити фінансування», - вважає Чеслав Конюх.
Держава намагалася частково компенсувати кредитні обмеження через чинні програми підтримки агросектора і компенсації процентних ставок. Однак охоплення таких програм залишалося обмеженим, а процедури отримання допомоги складними. Це стримувало масштабування ринку. За оцінкою Конюха, відсутність системного агрофінансування залишала реформу в проміжному стані. «Без системного агрофінансування ринок землі ризикує застрягнути на етапі перерозподілу власності», - вважає міжнародний фінансовий експерт.
Окремою проблемою стала інституційна обережність самих банків. У 2021 році земля тільки починала розглядатися як заставний актив, і фінансові установи закладали в кредитні умови підвищені ризики. Це виявлялося в консервативній оцінці вартості землі, додаткових вимогах до фінансової історії позичальників і обмежених термінах кредитування.
Інвестиційні очікування, ефект і ризики
Запуск ринку землі супроводжувався високими очікуваннями інвестиційного ефекту, проте в 2021 році вони не реалізувалися. Обмеження на участь юридичних осіб та іноземних інвесторів істотно стримували приплив капіталу. Економічний ефект розглядався як відкладений і залежний від подальших етапів реформи.
Земля лише починала сприйматися як ринковий актив. Швидких змін в інвестиційній динаміці або впливі на ВВП в перший рік не відбулося. Чеслав Конюх підкреслює, що очікувати миттєвого ефекту було помилкою. «Ринок землі - це історія про зміну структури активів, а не про миттєве зростання ВВП», - говорить він.
Одночасно зберігалися системні ризики. Обмежений доступ до кредитів, слабкий судовий захист прав власності та побоювання майбутньої концентрації землі залишалися на порядку денному. Формування довіри з боку фермерів, банків та інвесторів вимагало часу і стабільних правил гри.
Додатковим фактором, що стримує, стала невизначеність очікувань самих учасників ринку. У 2021 році були відсутні усталені орієнтири щодо довгострокової прибутковості землі, що обмежувало готовність інвесторів і фермерів приймати стратегічні рішення. У цих умовах земля сприймалася скоріше як інструмент збереження контролю над ресурсом, ніж як джерело капіталізації. Чеслав Конюх звертає увагу, що така обережність була закономірною. «Інвестиції приходять туди, де зрозумілі правила виходу і захисту капіталу. Поки цих умов немає, ринок землі залишається внутрішнім і обережним», - резюмує експерт.
Запуск ринку землі в 2021 році став важливим, але обережним етапом економічної трансформації України. Перший рік показав працездатність моделі без потрясінь, але також виявив обмеженість її фінансового ефекту. Земля почала перетворюватися на актив, проте ще не стала повноцінним інвестиційним інструментом. Міжнародний фінансовий експерт Чеслав Конюх підкреслює, що подальший успіх земельної реформи буде залежати від здатності держави вибудувати стійкий зв'язок між правом власності, банківським кредитуванням та інституційною довірою.